3/ 17 [経済NEWSぶった切りVol4］消費増税の真意
こんにちわ！
GATES ENTERPRISE(ゲイツエンタープライズ)の岩渕です。
4/17 消費増税
昨年10月に消費税が10%になりましたね。
消費税の歴史を少しだけ遡ると1997年に5%、2014年に8%、2019年に10%という具合に段階的に引き上がってきました。
消費増税を延期した時期もありましたが、これは政治的兼ね合いが強い為、選挙が終わると増税の話が三度浮き上がって結果的には増税となりました。
政府の財源は主に税収ですので、税収を増やす為には必要な政策だと思っていましたが、それは果たして本当に我が国が避けられない道だったのでしょうか。
そんな疑問から真相を突き止めて、今回私の見解をお話する運びとなりました。
ある経済評論家の方はこんなことを発言していました。
「消費税＝消費に対する罰金。炭素税は二酸化炭素を排出する企業に対する罰金である。」
斬新な発想ではありますが、一理ありますね。
消費税が消費に対する罰金だとすると、消費増税は間違った政策だと私は思いました。
なぜなら、消費税という罰金を科すことで低所得層の人や可処分所得の低い方はその罰金制度によって更に生活が圧迫されてしまうからです。
一方、高所得者や富裕層からしてみれば消費増税は大した痛手とはならない政策です。
つまり私が言いたいことは、低所得者より高所得者の方が圧倒的に多い国であれば消費増税もありだとは思いますが、現実日本はそうではありません。
ドバイの様に平均年収が高く、富裕層が多い国・地域では有効な手段かもしれませんが、日本は富裕層の割合が全体の1%未満ですので、消費増税は国民の実情とは反した政策の様に思えます。
むしろ国民の所得を上げたい、デフレを脱却したい、GDPを増やしたいと思っているのが現状ということを踏まえると、消費増税は目的に背いた政策だと考える方も多いはずです。
消費増税、年金削減、社会保障費の負担増といった緊縮財政化ではなかなかデフレをインフレに転じさせるのは難しいことでしょう。
難しいというか、個人的には消費減税もしくは消費税廃止を行う必要が不可避だと思っています。
むしろ、増税どころか減税をする局面だと私は思いますし、いわゆる反緊縮論を唱える政治家の方もここ最近増えてきています。
では、また！
4/8 不動産投資とはどんなもの？(後編)
こんにちわ！
GATES ENTERPRISE(ゲイツエンタープライズ)の岩渕です。
4/8 不動産投資とはどんなもの？(後編)
前回に引き続き、不動産投資はなぜ単身向けのマンションが主流なのかお伝えしていきます。
今日はオーナー(大家さん)の視点から見たワンルーム投資の優位性について説明致します。
②オーナーの視点
不動産投資は人に貸して家賃を受け取ることが大前提です。裏を返せば、借り手が付かない期間をどれだけ短くできるかという点が大切になります。
ワンルームはファミリータイプに比べて回転率が良く、ファミリータイプと空室期間を比較すると、ワンルームの方が圧倒的に空室期間が少ないというデータがあります。
確かに、ワンルームの方がファミリータイプより入居者の平均入居期間は短いですが、その分入居者が退去通知を出してから次の申込みが入るまでのスピードは早いです。(但し、立地を間違えていないという前提があります)
一方ファミリータイプは、平均入居期間こそワンルームより長いですが、一度空室になるとワンルームの様なスピード感で入居付するのは難しいのが実情です。
修繕費(修理・リフォーム等)や租税公課(不動産取得税・固定資産税)にかかるコストもファミリータイプの方が多くなりますので、実際の投資効率は悪くなります。
リスク面で考えても、空室時のローン支払額はファミリータイプの方が大きくなります。
2,000万代のワンルームなら1ヵ月空室時のローン支払は7万〜8万程度ですが、4,000万超のファミリータイプともなれば月のローン支払額は14〜15万に及びます。
更に、マンション特有の管理費・修繕積立金もファミリータイプの方が倍近く高くなります。
また、ワンルームなら価格帯が低いので売却を考えた時に、次の買い手の方が手を出し易くなります。
一方、ファミリータイプの価格帯だとなかなか買い手が手を出しにくい&融資が通りづらいので、買い手の絶対数が減ってしまうことになります。
これは売却時のことも想定すると、見逃すことはできない要素だと思います。
以上の投資効率やリスク面を考慮すると、ファミリータイプより単身向けワンルームの方が投資として成り立つのは明白です。(投資対象の地域によってはファミリータイプの方が有効なエリアもある。今述べている投資エリアは東京という前提になります)
これで、投資向けワンルームがなぜ主流となっているかはご理解頂けましたよね！
次回は、ワンルーム投資はなぜ東京なのかについて解説していきます！
では、また！
3/ 16 [経済NEWSぶった切りVol3］祝49年ぶりに山手線新駅誕生！
こんにちわ！
GATES ENTERPRISE(ゲイツエンタープライズ)の岩渕です。
【経済NEWSぶった切りVol.3】祝49年ぶりに山手線新駅誕生！！
3/16 JR山手線新駅 高輪ゲートウェイ駅開業
JR山手線、品川ー田町間に1971年以来となる49年ぶりに新駅高輪ゲートウェイが開業しました！
不動産屋の私としましては、新駅誕生はテンションが上がる出来事です！
なぜなら、以前に今回の新駅周辺の物件を販売させて頂いたお客様の不動産価格が上がる見込みが高まるからです。
ちなみに、今回の高輪ゲートウェイ駅は山手線の30番目の駅になります。29番目の駅は49年前に開業した西日暮里駅でした。
今日に至るまでの道のりは決して平坦ではなく、駅名がなかなか決まらなかった時期もありました。皆さん、横文字の駅名に馴染みがないのか、一時は駅名撤回の署名運動を行っているのを見たことがあります。
JR東日本が行った本駅名の公募でダントツ1位で人気だった駅名が「高輪」駅でした。！
高輪駅がそのまま駅名に決まった訳ではありませんが、公募からヒントを得て高輪ゲートウェイに決定したとのことです。
先にもお伝えした通り、不動産屋の私としては新駅の話が出ると新駅周辺の地価動向や再開発事情がものすごく気になります。
情報によりますと、高輪ゲートウェイ駅は元々JRの車両基地があった場所で、その広さなんと13ヘクタール、東京ドーム3個分の敷地面積に該当します。一説では、六本木ヒルズエリアを上回る再開発規模との話も耳にします。
駅周辺の地価上昇はもちろんのこと、周辺地域にもプラスの影響をもたらす可能性が多いにあります。
例えば、高輪ゲートウェイ駅に乗入れしている山手線や京浜東北線沿線の駅が目玉です。
山手線は元から人気と利用価値が高いとされているのでともかくですが、京浜東北線の大井町駅、大森駅あたりは高輪ゲートウェイ駅誕生の恩恵を受ける可能性が極めて高いと私は推測しています。
今後、大注目のエリアですね！
私自身は鉄道マニアではありませんが、こういう観点で見ると路線、鉄道ってすごく面白いと思っています！
単純に電車ユーザーとしての便利さだけではなく、近隣の不動産所有者にとっても願ったり叶ったりの出来事になる訳です。
次はいったい都内のどこに新駅が誕生するのでしょうか、楽しみですね！
では、また！
4/6 不動産投資とはどんなもの？(前編)
こんにちわ！
GATES ENTERPRISE(ゲイツエンタープライズ)の岩渕です。
本日から不動産投資の具体的な内容に入っていきます！
まず皆さんには、不動産投資がどんなものを指すか知って頂こうと思います。
4/6 不動産投資とはどんなもの？(前編)
不動産投資って聞いてどんなものを想像しますか？
不動産投資は大きく分けると一棟物(例、アパート)と区分所有(マンションの一室)の２つに分類されます。
一棟物は土地を含めた建物全部を1人の方が所有する形態を指します。
一方、区分所有はマンション1部屋単位で所有することを意味します。例えば、201号室の大家さんは北海道在住の◯◯さん、202号室の大家さんは沖縄の◯◯さん、という具合で一部屋毎に大家さんが存在し、お住まい関係なく日本全国の方が所有しています。
私が専門で扱っているのは区分所有になりますので、以後は区分所有の内容に触れていきます。
余談ですが、私は47都道府県のうち鳥取県以外の46都道府県にお客様がいらっしゃいます。
(鳥取県の方とまだご縁がありませんが、今後お付き合いが増えたら幸いです)
また、区分投資のほとんどがワンルームや1Kといった単身向けのマンションになります。
マンションの間取りは大小様々ですが、なぜ単身向けのマンションが区分投資の主流なのでしょうか。
先に結論を申し上げると、借り手需要が高いのは単身向けのマンションなのです。
では、なぜ単身向けのマンションは借り手需要があるのでしょうか。
このなぜを理解するには「入居者の視点」と「オーナー(大家さん)の視点」の両視点から考えると理解がしやすいです。
それぞれの目線になって把握していくことにしましょう！
①入居者の視点
当たり前の話ですが、ファミリータイプのマンションはワンルームや1Kといった間取りではなく、2LDK以上のものが一般的です。
これも当然のことですが、占有面積が広くなればなる程、家賃が高くなります。
仮に東京で最寄り駅まで徒歩10分圏内の3LDKのマンションに賃貸で住む場合、賃料が安くて15万〜、高ければ20万以上もザラにあります。
ここまで高い家賃を払うのであれば、いっそのこと買ってしまった方が良いと思いませんか？
さすがに、毎月数十万の家賃を支払うのはバカバカしいという気になる方も多いでしょう。
それにローンを組んで買った場合の、毎月のローン支払い額の方がよほど安く済みます。
家賃20万＝6,500万(固定金利1.3%、35年)の家を買った場合の支払いとほぼ同額です！
一方単身者はどうかというと、今後結婚したりして家族構成が変化する可能性が高いので、買う選択はなかなか生まれないのが一般的です。
つまり、単身者は買うではなく借りる選択をします。
また単身者は、最寄り駅まで徒歩10分以内かつ勤務先へスムーズにアクセスできる立地・路線を優先します。
高すぎて買えない立地のマンションでも、ワンルームの賃貸であれば10万以下の家賃で住めるのです！
私も単身時代は勤務先までのアクセスを最優先し、会社まで徒歩で行ける場所に賃貸で住んでいました。
これが入居者の視点から見たワンルーム・1Kの良さです。
次回はオーナーの視点からも分析していきます。
では、また！
3/ 14 [経済NEWSぶった切りVol2］意外な事がキッカケでデフレ脱却できるかも・・・・！？
こんにちわ！
GATES ENTERPRISE(ゲイツエンタープライズ)の岩渕です。
【経済NEWSぶった切りVol.2】意外な事がキッカケでデフレ脱却できるかも・・・・！？
3/14 新型コロナ 緊急経済対策として現金給付
先日、新型コロナウィルスの感染拡大による景気落ち込みを抑える為に、10兆円規模の緊急経済政策で家計を支援する目的として現金給付を検討しているとの記事が新聞の一面を飾りました。
学校休校等に伴って休業せざるを得なかった子育て世帯を支援するのが主な目論みの様です。
私は賛成です！ 賛成といっても、ただ単にお金がもらえて嬉しいという単純な理由ではありません。
賛成している一番の理由はデフレ脱却の小さな足がかりになるかもしれないと思うからです。
現状、政府が国債を発行して周りに回って日銀が買うことで、世の中に出回るお金の供給量(マネタリーベース)が増えているのですから、インフレに向かうのが普通の現象です。
ただ、一方では緊縮財政によってモノやサービスの消費が冷え込んでいる現状があります。
したがって、せっかく日銀が世の中に供給したはずのお金は日銀当座預金もしくは家計の貯蓄に溜まっていくだけで市場に流れていないというか、モノやサービスの購買・消費活動が活発になっていません。
この度もし、緊急経済対策で現金が配られるとなればモノやサービスを消費する購買意欲が増えるのではないかなと思います。
個人的には、コロナウィルス騒動に関係なく、当面は国民に現金を配るぐらいの政策がデフレ脱却には必要なのではないかと思ってしまうこともあります。
政府や日銀がこれだけインフレを目指していても長年デフレを抜け出せていない訳ですから、思い切った政策が必要不可欠な気がします。
一つだけ懸念するとしたら、給付された現金がそのまま皆さんの預金に回ってしまうことです。銀行にお金を貯蓄してもモノやサービスは消費されませんので、インフレに向かうことは無難しいでしょう。
皆さんはもし現金が給付されたらどうしますか？
貯蓄以外の正しい使い方をして欲しいと思います。
例えば、投資・運用等です。ここ最近、仮想通貨も軒並み下落していますので、今まで仮想通貨に投資していない方ももしかしたら、買い時のチャンスなのかもしれません。
いずれにしても、銀行にお金を預けていても増える時代ではありませんので、何か別の使い方をすることが正しい選択だと私は思います。
では、また！
3/10 [経済ニュースぶった切りVol1]新型コロナウイルスによる日本経済への影響
こんにちわ！
GATES ENTERPRISE(ゲイツ エンタープライズ)の岩渕です。
3月10日～YOUTUBEにて週4日、経済やお金にまつわる内容の動画を投稿しています。
これまでは動画のみでしたが、ブログを開設したことによりYOUTUBEの内容を文字にも起こしていける様になりました。
動画よりも文字の方が理解しやすいという意見もありますし、YOUTUBEで足りない部分をブログにて補って頂きたいと思います。
不動産バイブルの内容とは多少異なる経済ニュースやお金にまつわる雑学も投稿していますが、何かの参考にはして頂けると思います。
以前にYOUTUBEで投稿した内容も文字に起こしていきますので、多少時間軸のズレが生じますがお付き合いください。
【経済NEWSぶった切りVol 1】新型コロナウイルスによる日本経済への影響
3/10 コロナと円高
3/7に大都市アメリカのニューヨーク州で非常事態宣言が発令され、世界最大の経済大国の景気落ち込みを懸念した投資家達がリスクヘッジの為にドルを売り、円買いを進めました。結果、ドル円相場は一時101円まで円高になったというニュースです。
インターネットやＳＮＳで「政治的不透明感や地政学的リスクが高まるとなぜ日本円が買われるの？」という質問を目にしたので、私なりの解析をしてみました。
まず、なぜ円が買われるか？
それは日本円が安全資産として位置づけられているからです。日本円が安全資産だという話は聞いたことある方も多いのではないかなと思います。
では、なぜ日本円は安全なのでしょうか。
その理由は大きく二つあると思います。
・1つ目 円の価値が下がりにくいから
日本では長期間に渡ってデフレ期が続いています。デフレとは、モノに対してお金の価値が高い状態を意味し、逆にインフレはお金よりモノの価値が高い状態を指します。
現在の日本みたいにデフレ期が長く続いている局面では急激なインフレは起こしにくい為、円の安全性が他国の通貨と比べて高いと位置付けられる傾向にあります。
・2つ目 対外純資産が多い世界一のお金持ち国家
「日本は借金大国だ」という記事等を目にすることがありますが、私はその発想は根本的に間違っていると思っています。日本を借金大国と認識している方は恐らく国債の発行残高を元に述べている見解だと思いますが、ＭＭＴ理論や国債の仕組みを学ぶと国債は国としての借金ではないことがわかります。
むしろ、日本は対外純資産が多い世界一のお金持ち国家です。対外純資産とは、政府、企業、個人が海外に保有している対外資産から、海外の政府や銀行に対して負担する債務の残高である対外負債を差し引いたものを指します。
日本はこの対外純資産が約350兆程あり、この数値は世界一です。日本は世界一の債権国に該当するわけです。負債より資産が多い人のことを一般的にはお金持ちと定義しますよね、それと同じです。ゆえに、日本国が破綻する可能性は低いと考えられます。
上記以外にも円高になる理由の諸説は複数ありますが、私は上記の二点が大きな理由ではないかと思っています。
身近なニュースで気になったこと等をどんどん発信していきます！
では、また！
4/3 自己紹介
こんにちわ！
GATES ENTERPRISE(ゲイツ エンタープライズ)の岩渕です！
昨日、「不動産バイブル」第1回目の投稿をさせて頂きました！
今後、不動産バイブルにて不動産投資の内容をお伝えしていくにあたり、今日は私自身の自己紹介させて頂こうと思います。
私は大学卒業後、新卒で新築投資マンション販売の大手デベロッパーに入社しました。
デベロッパーというのは、自社で土地を仕入れて上物(マンション)を建設し、新築マンションとして分譲することを指します。総戸数100戸近いマンションを毎月1棟、多い時には2棟ペースで分譲していました。
同期入社の新卒は約60人程いて、うち約半分は1年以内に辞めていく様な厳しい営業会社でした。過去には入社直後の合宿研修中に抜け出した人間もいると、当時隣の席だった先輩社員から聞いたこともありました。
私自身も入社直後は何度か逃げ出しそうになったこともありましたが、厳しくも愛情を持って指導してくれる上司と良い同期に恵まれたこともあり、辞めることなく入社後約4ヶ月で初契約も取れ順調に仕事を続けました。
その会社に3年半勤務した後、独立起業した当時の上司にお誘いを頂き転職を決めました。不動産投資業界では、独立起業することや独立した上司についていくことは珍しくなく、当時は独立ブーム全盛期でもありました。
転職先の会社で取り扱っていた商品は都内の中古ワンルームマンションでした。
これまで新築マンション販売の専門だったこともあり、始めは少し違和感もありましたが新築と比較した際の物件割安感には驚いた記憶があります。
この時私は、不動産投資でお客様に成功してもらえるのは中古マンションだ！と確信しました。
年々、新築分譲されるマンションの立地が郊外化していくのに対し中古は、今では建てることができない立地(駅近)の物件を一点物でお客様に提案することが可能でした。
1社目の新築会社ではろくすぽ売れなかった私が、この会社に勤務して約1年後には社内トップセールスになることができました。
当面、順調に営業活動を続けている中で新しい発見がありました。
通常、中古販売業社は元付業者(不動産所有者から直接売却情報を預かる業者)から物件を仕入れている仕組みを知りました。
そこで素朴な疑問。なぜ仕入れ業者は自社でお客様に直接販売せずに、販売業社に物件を卸すのだろうか。中古販売業社も当然利益を乗せて販売してる訳だから、直接仕入れ業者から買ったら安く買えるのでは？と思いました。
そんな疑問を抱きながら日々過ごしていたある時、仕入れ業者の方と知り合う機会が訪れました。話を聞くと全国の不動産オーナーの方から毎月数十件の売却情報を預かっているとのこと。仕入れた物件はどうしているのかを聞くと「自社で販売してます」と驚きの回答が返ってきました。
実際に販売物件の資料を見せてもらうと私の常識では考えられない程安い価格、見たことない程の好立地物件が次から次に出てきました。
その会社こそ私が現在在籍しているGATES株式会社(GATES ENTERPRISEはGATESのグループ会社)です。
業界の一般論的に元付業者(仕入れ専門業者）がエンドユーザー(お客様)に直接販売することはできない(金融機関の兼ね合いで）ものだと認識いた為、衝撃を受けGATESの2度目の転職を決意したわけです。
中古マンションの販売で弊社の右に出る会社はまず無いと確信してます。
圧倒的な仕入れ力、潤沢な提携金融機関、この2点がこれだけ充実してるのは日本国内で弊社だけです。同業他社にはマネできない完全な差別化が図れています。だからこそ日本全国に数百社ある投資向け不動産販売会社の中で弊社を選んで頂く理由があります。
これが私の経緯、自己紹介です！
どんな人間か、どんな人生を歩んできたかなんとなく分かって頂けましたか？
ではまた！
